本年，是王宇顺正在县城做房地产中介的第十个岁首。他所正在的县城是全国百强县之一，有口岸，外贸发财，临近上海，衔接了良多上海打工人的住房需求。即便前提如斯优胜，也没有盖住房价的下滑。王宇顺一了县城房市从疯狂到沉着。巅峰时，有的房子被炒到了每平方米三四万元，而现在，遍及下跌了快要40%，有的老房子以至降到了每平方米千元。大城市的房价靠财产支持，更偏僻的县城房价涨幅本就无限，像王宇顺的县城如许，夹正在两头的“过渡带”，大概才是房价波动最大的处所。王宇顺说，现正在几乎没什么外埠人来县城买房了。而正在黄金期间，除了当地人，还有小老板、周边的打工人、炒房投资者，以至房地产中介本人也会购房。那一批买房的人里，有经验的投资者，早就套现离场，实正正在高点坐岗的都是通俗人。县城里，房价仍然坚挺的只剩下刚需中的刚需——学区房，但买学区房的群体同样正在缩水。年轻人不再关怀学区，他们最正在意的问题是“外卖能不克不及送到”。还有独身女性，成为了县城买房的新面目面貌。这几年，我感受市场的淡旺季变得非分特别较着。拿我正在的县城来说，每年蒲月份是学生的报名季，因而二、三、四月是生意最好的时候，良多人要买学区房。本年，我的六家中介门店，从年后开工到现正在，每家都成功成交了五六单，这曾经算是相当不错的成就了。然而，到了蒲月份，成交量便会大幅下滑，差不多能下跌60%摆布。再往后，会跌得更厉害。一个门店一个月可能只能成交一两单，曲到国庆节，市场才会短暂回暖，但也不会持续好久。能够说，一全年的生意都依赖于旺季的支持，特别是年后这几个月。无论是大城市仍是县城，学区房都算是很坚挺的刚需房，成交量遭到房价走势的影响不大。不外，县城买学区房的群体正正在缩水。过去，买学区房的大多是新婚的年轻人，便利当前小孩上学。可这几年，我本人接触了几波年轻人发觉：他们是实的不生啊，哪怕结了婚也不生。年轻人买房几乎不考虑学区，问我的第一个问题几乎都是：“外卖便利送到吗？”——我们这虽然全体经济不错，没想到这竟然是年轻人买房最关怀的要素。除了外卖，年轻人还很是关心小区。过去，人们买房时会沉视的优胜性，好比接近商场或临近公园。但现正在的年轻人似乎并不正在意这些，他们更关怀小区能否够新、能否末路人。这也导致县城房地产市场呈现出两极分化的趋向：新房最受欢送，老房子、次新房的房价下跌得最狠，几乎置之不理。
现在，果断采办学区房的是70后。他们大多是孩子的姥姥姥爷或爷爷奶奶，本人和儿女都有房，只是想让孙子孙女上学便利些，才会购买学区房，等孩子升学后再卖掉。这两年，我发觉县城买房群体中还呈现了一个新面目面貌——独身女性。有的是家庭前提好，父母为女儿买的；有的则是靠本人的积储。我之前碰到过一个客户，小姑娘是当地人，之前买了一套公寓，后来又换成室第。闲聊中，我得知她是出于投资考虑。公寓的保值性较差，产权只要40年，而通俗室第的投资属性更高。趁着现正在房价较低，她入手一套房，不只住着更恬逸，还能正在必然程度上让手里的钱更保值，相当于给本人的一个兜底。正在中国，县城之间的经济差别很大，这种差别也间接反映正在房地产行业。我老家的县城，经济成长差一些，这几年生齿流失严沉，房价也一下跌，哪怕正在旺季，成交量也百里挑一。比拟之下，我现正在待的县城还算是好的。这里有口岸，能成长外贸，地舆又临近上海，衔接了很多上海打工人的购房需求。我正在这里糊口了20多年，感受当地人的幸福指数仍是很高，生齿外流不算严沉，因而房产市场要比老家好一点，老家县城的成交量可能跟这里镇上的差不多。
然而，哪怕是经济还不错的县城，房市也并不火热，次要缘由是来买房的外埠人削减了。2011年的时候，上海起头实施限购政策，很多上海人或正在上海工做的外埠人不得不选择其他处所置业，一些紧邻上海的县城便成了他们的首选。房价对比十分较着。有的县城只跟上海隔一条河，河对岸的上海回迁房每平方米至多两万多元，但只需过了河，来到县城，立马就廉价一万多元。正在上海每平方米需五六万元，以至更高，而县城里只需三分之一的钱就能拿下，太划算了。因而，过去我的很多客户都是正在上海的打工人，他们正在县城买房，然后两地通勤。而当地人也正在履历工资降级。依托口岸，这里的外企浩繁，过去，订单充脚，他们一个月收入一万元多很一般，然而，疫情之后，订单量变得越来越少。我和身边正在外企的人聊天，发觉他们的工做从经常加班，变成朝九晚六，再后来，以至干脆上一天休一天，工资也正在一同下降，有时以至只发几千元的根本工资——这要买房可就有点难了。我本人也算切身履历了县城这些年的财产变化。20多年前，我刚来时，正在一家自行车厂打工，那时自行车制制是这里的主要财产，属于劳动稠密型，供给了大量就业机遇。大约正在2010年前后，有些外资企业撤出，很多自行车厂的配套企业也迁往东南亚。那段时间，这里起头财产升级，吸引了浩繁汽车下逛配件制制工场。到了2018年，起头财产升级，引进航天专业劣势的几家大学，也带进来不少航天相关的企业。从自行车厂到航天相关企业，很明显，所需劳动力的数量越来越少。这也从另一个侧面，让到来的外埠人变少了。履历过高点的灿烂，再看看现正在的情况，我的坠落感变得很强。县城房地产的黄金期间正在2016年至2021年，那时能够说是全年无淡季，都是旺季。2015年，我的一位伴侣开了一家房地产中介门店。其时我正做着自行车外贸生意，不太景气，便取伴侣一同进入房地产行业。开初，因为我俩都没有什么相关的从业履历，生意很一般。但乘着行业的春风，就算是刚入行，仍然能被吹优势口。我清晰地记得，从2016年大岁首年月三起头，不断地有人给我打德律风要看房，其时我就认识到：这市场是要爆啊。
果实，转过年，市场就刹不住车了。那段时间，我每天早上六七点就起头带人看房，一天十多个小时都正在外面跑，有时连一顿饭的时间都腾不出来。我印象中，市场的狂热分为几个阶段。当地人率先步履。他们对这里的房地产市场变化十分，纷纷出来买房。凭仗多年的领会，他们下手“稳准狠”，方针明白，只买市区内的。随后，大量上海客户起头涌入购房，市场才实正进入疯狂形态。很多外埠炒佃农和做外贸生意的老板纷纷前来，他们的购房特点就是“急”，精确地说是“抢”。我曾碰到一对姐弟，他们看上一套二手房，房从正在上海。我其时没钥匙，看不了房，只能带着他们到楼下远远指了一下，然后拿根树枝蹲正在地上画出户型图。连房子都没看，姐弟俩下战书就曲奔上海约房从谈价钱，虽然房从姑且加价几万，但他们毫不犹疑，就地拍板签约。现实上，其时的人们不得不急。房价一天一个价，房主随时可能跳价，一周内涨10万元都是常事。底子不消中介说，客户本人就起头焦急了。我还曾带过一对上海来的，她们是投资客。我带她们看了一周摆布的房子，这曾经算是较长的时间了。她们看中了此中一套，最后价钱还算合适，但她们稍一犹疑，三五天后再来，房价就上涨了近30万元；再过段时间，曾经涨了100多万元。俩出格悔怨。不但急，外埠人买房还不挑处所。因为对当地不熟悉，他们只感觉房价廉价且升值快，所以只需有房就买。周边很多镇子的房子，其时次要都是被外埠人买走的。那段时间，房子的转手速度也很快。2016年上半年，一套房子每平方米仅一万多元，到了2017年就能翻倍涨到两万多元，很吓人的。良多人买房后一个月内转手，就能赔几十万的差价，收益相当可不雅。做为房地产中介，外行业狂飙期的日子很是好过，一个月成交十几套房子是很一般的事。即便正在门店干坐着，客户也会自动找上门来。那时带客户时，问的第一句都是：带钱了吗？只要客户带了钱，我们才会领着看房，不然底子不消看。那时也底子不消什么发卖话术，只需看过三五套房，根基很快就能成交。
这里从2018年才起头大规模开辟新楼盘，此前卖的都是存量的老房和次新房，我们底子不缺客户，房子才是稀缺资本。其时购房的人群十分杂，除了当地人，还有小老板、周边打工人、炒房投资者，以至房地产中介本人也会购房。中介们一边带人看房，一边本人也择机下手，炒房赔点钱，有良多资历老的中介会间接财富。那时候钱实的太好赔了。正在上升期，街上到处可见房地产中介的店面，大多是经验丰硕、干了十多年中介的人开的。他们本来城市带十多个门徒，但慢慢地，门徒们都纷纷分开，有的门店只剩下两三小我，有的以至间接关门，老板只能到此外门店租一张办公桌办公，通过“拼店”来维持生计。县城的房产中介取大城市分歧，我们这里是没有根本工资的。我的门店经常聘请，很清晰大部门中介的家庭情况。大大都做中介的外埠人来了之后，都要租房，孩子还要上学，身上背着房贷和车贷，大多是农村家庭，父母也帮不上什么忙。若是不开单，就没钱赔，三四个月一单不开，底子无法支持下去。正在黄金期间，新人很容易成长起来，即便没有任何经验，出去跑几趟，一个月也能赔个几万块。但现正在，新人想成长起来就太难了。来看房的人少了，我的工做也变得越来越安逸。我们正在很多房产买卖平台上都开通了端口，早上到办公室登录查看一下，打几个德律风，之后就无事可做。本来一天能正在外跑十几个小时，现正在只能坐正在工位上大眼瞪小眼。
当行业处于下行阶段时，资本变得越来越少，为了抢夺无限的资本，内卷不成避免，房地产行业也不破例。已经稀缺的是房子，现在变成了客户。黄金期间不竭扩张的新城区和新楼盘，现在都成了承担。房主们急于转手，开辟商们也急于出售，为了拉来更多客户，中介们只能变得越来越卷。最起头卷起来的是办事。以前我们对客户几乎没有什么办事，但现正在，既要供给情感价值，还要供给适用价值。对于志愿较强的客户，迟早的问候成了必备动做。比及看房时，还要供给免费的专车接送办事，若是赶上饭点，还得请吃一顿饭。若是成交了，我们还得先买束鲜花奉上，再把新房扫除得干清洁净，从打一个情感价值拉满。可现实的环境是，往往前后忙活儿好一阵子，客户还不必然买。
紧接着卷起来的是学问储蓄。以前，我只需当好一个房产中介就够了，但现在，我不但如果中介，还得是金融阐发师，资金设置装备摆设师，以至有时还得干点假贷、拆修设想的活儿。现在做中介，必需学会测度客户心里的实正在设法。好比之前有位老迈爷来看房，他手上有好几套房，想出手一套再换新。若是放正在过去，我可能只会给他保举一些房源，但正在现正在，这一套必定行欠亨。中介这么多，找房源很容易，他实正想听的是我的阐发。所以，我得连系当前的经济，预测阐发房地产市场的走势，再帮他阐发手里的几套房子各自的价值，最初得出结论，哪套该卖，哪套该留。这其实曾经是正在干金融阐发师和资产设置装备摆设师的活了。算下来，我其实变得更忙了。虽然每天不带客户看房，但我需要不断地进修，每天查看各类旧事资讯，并拾掇成阐发内容，再拍成短视频发布到网上，隔几天还要开一场曲播，挖掘更多潜正在客户。但这些勤奋事实有几多能实正为收入，倒是未知数。
虽然工做更忙了，但收入却大幅削减。我简单算了一下，取黄金期间比拟，我的收入下降了近60%，间接被砍掉了一大半。为了尽可能添加收入，我们只能正在无限的成交房源上阐扬最大价值，好比买房得贷款，我们会参取一些假贷营业；若是要拆修，我们帮着对接拆修公司，从中收取一些手续费。做为一名中介，我离买房的客户比来，也了无数人由于房子，从资产拮据到翻倍增加，又从资金丰裕到丧失万万，被套牢。被套住的往往不是那些炒佃农，而是通俗人。疫情那几年，很多投资经验丰硕的人都早早把房子出手，没有亏钱。但有些人却买正在了高岗，就被套牢了。我有一个伴侣，她是当地人，正在黄金期间入手了好几套房子，包罗学区房、大平层、新小区房、别墅等。我们前两年都劝她出手卖掉，那时卖掉一两套就能赔个1000万不成问题，但她一曲优柔寡断。现在算下来，几套房子曾经缩水了1000多万元。现正在聊天时提起这件事，她老是懊悔，曲说早晓得就早点卖了。我的店起步得较早，所以还算幸运，营业一曲不变。但即便如斯，也难以抵挡行业下行的大趋向。客岁，我们不得不关掉了一家店面。至于将来的趋向，谁都无法预测。
